Segregación de viviendas

La división o segregación de viviendas se está extendiendo como alternativa para hacer frente a la crisis, ya que permite obtener ingresos por la venta de la parte segregada al tiempo que se reducen los gastos de mantenimiento.

Otras veces las segregaciones son realizadas por promotores inmobiliarios para facilitar la comercialización de las viviendas. Con ello consiguen aumentar el valor de los inmuebles y agilizar la venta, puesto que en general, dos inmuebles pequeños se venden en mejores condiciones que uno grande.

Finalmente están las segregaciones con el fin de repartir el inmueble, como es el caso de herencias y donaciones. La división permite que cada heredero o receptor, pueda disfrutar su parte del bien libremente.
Independientemente de la motivación de los promotores, la segregación de una vivienda está sujeta a una serie de requisitos que debe cumplir tanto el inmueble original, como los resultantes. En el siguiente artículo vamos a explicar cuáles son esos requisitos, así como los pasos que hay que seguir para tramitar la segregación de una vivienda.
 
 
REQUISITOS
Los requisitos derivan principalmente del cumplimiento de tres normas:
  • Los estatutos de la comunidad de propietarios
  • La normativa urbanística municipal
  • La normativa de vivienda
ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD
En función de cómo está contemplada la segregación en los estatutos de la comunidad de propietarios se pueden dar tres casos:
  • Está permitida: Se atiende a las condiciones que figuran en los estatutos.
  • No está permitida: No se puede segregar hasta que se modifiquen los estatutos. Para modificar los estatutos se debe contar con la unanimidad de todos los propietarios, por lo que es difícil de llevar a efecto.
  • No figura nada al respecto: Se deberá contar con la aprobación de al menos tres quintas partes de los propietarios, según establece la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960).

NORMATIVA URBANÍSTICA MUNICIPAL
La normativa urbanística municipal establece las condiciones generales que deben cumplir las viviendas en un determinado municipio, así como el procedimiento a seguir para la realización de las obras. 

Dependiendo de cada municipio, se suelen regular parámetros como la compatibilidad de usos, los accesos, los servicios, la superficie mínima de estancias, las condiciones de ventilación e iluminación natural, etc…



NORMATIVA DE VIVIENDA
 
La normativa de vivienda, regulada a nivel autonómico, establece las condiciones de habitabilidad que debe reunir una vivienda en cada comunidad autónoma. 

En muchos casos la normativa de habitabilidad regula los mismos parámetros que la normativa municipal, en cuyo caso se deberán cumplir las condiciones de la norma más exigente.
 
PROCEDIMIENTO
El primer paso es informarse de cómo está contemplada la segregación en los estatutos de la comunidad de propietarios. En caso de no figurar nada al respecto, es conveniente hacer una Junta para saber si se dispondría del consentimiento de tres quintas partes de los propietarios. Si están a favor es recomendable hacer una votación y firmar un acta en el que figure que se cuenta con el permiso de la comunidad de propietarios.
 
Una vez se cuenta con la autorización de la comunidad es conveniente ponerse en contacto con un arquitecto que estudie las características del inmueble, y valore si es posible segregarlo conforme a la normativa de aplicación. En caso afirmativo, se redacta el proyecto de ejecución y se presenta en el Ayuntamiento junto con el permiso de la comunidad. El proyecto estará compuesto por los planos de estado actual y estado reformado, presupuesto de ejecución, justificación del cumplimiento de la normativa aplicable y aceptación de la dirección de la obra.
Una vez el Ayuntamiento haya supervisado que el proyecto cumple la normativa municipal y reciba el informe favorable de la Consejería de Vivienda sobre el cumplimiento de la normativa de habitabilidad, concederá la licencia de obras.
 

Con el proyecto de ejecución y la licencia de obras, ya se puede segregar el inmueble. La segregación es un acto jurídico realizado ante notario que sirve para dividir la finca en varias unidades registrales. Estas fincas o “unidades registrales” ya se pueden vender independientemente como “viviendas en construcción”.

Al finalizar las obras, se debe presentar en el Ayuntamiento el certificado final de obra junto con el proyecto de estado definitivo. Tras esto, los técnicos municipales realizarán una visita al inmueble para verificar que las obras se han ejecutado conforme al proyecto. 

Si todo se ha ejecutado conforme a la normativa, el Ayuntamiento concederá la licencia de primera ocupación, y la Consejería de Vivienda, la cédula de habitabilidad. A partir de ese momento, el inmueble tiene la consideración de vivienda a todos los efectos.
 
INCUMPLIMIENTO
El incumplimiento de alguno de los requisitos citados impide la obtención de la cédula de habitabilidad. Esta cédula es necesaria para alquilar o vender la vivienda, o para que las compañías suministradoras presten sus servicios (agua, gas, electricidad y telecomunicaciones).

Además, el incumplimiento de la normativa urbanística puede ocasionar desde la imposición de sanciones administrativas, hasta la demolición de lo construido. En el artículo “Legalización de obras sin licencia” podéis encontrar más información al respecto.
Debido a estos posibles desenlaces, cuando se va a comprar una vivienda segregada en obra, es especialmente importante examinar detenidamente toda la documentación del promotorLa ley de defensa de los consumidores establece la documentación mínima que el promotor debe poner a disposición del comprador. 

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