Los impagos en las viviendas con la crisis y la falta de trabajo están a la orden del día. Son muchas las personas que por problemas económicos ya no pueden hacer frente ni a la renta mensual de una vivienda en alquiler. No obstante, el propietario tampoco tiene por qué mantener a una persona de forma gratuita en una vivienda de su propiedad. Los propietarios que se encuentren con arrendatarios que no pagan deben actuar rápido de forma clara y contundente para que les resulte lo menos caro posible y para ejercer su derecho a alquilar de forma rentable.
En primer lugar, hay que enviar una reclamación de la cuantía que debe el inquilino vía burofax al domicilio alquilado que consta en el contrato a efectos de notificaciones, esto es, con una certificación de texto y acuse de recibo en caso de que no llegue, con la mera intención de probar que sí se han seguido los pasos conforme determina el contrato, mientras se cumpla ese envío, se está exento de más responsabilidades.
7 días y un burofax
Generalmente, se manda otro burofax diciendo que se le va a llevar a juicio, cuál es el incumplimiento reflejado por escrito -que en estos casos suele ser impago-, aunque no hace falta hacerlo de forma obligatoria. En caso de que no haya contestación, se procede a lo que es la resolución del contrato a través de los juzgados. “Existen dos opciones: reclamar la cantidad o pedir que abandone el piso en base a esa deuda que no debía de haber existido.
Normalmente, se suele dar un plazo de siete días para reclamar los impagos por burofax y si no contesta es fundamental empezar con las acciones legales, interponiendo una demanda al Juzgado de Primera Instancia de la localidad del inmueble. Aunque en la mayoría de los casos se han agilizado los trámites gracias a la entrada en vigor en diciembre de 2011 de la ‘Ley de desahucio exprés’, en algunos casos también pueden alargarse echar a un moroso. Los procedimientos se han agilizado muchísimo. Si antes se tardaba más de un año, ahora puede resolverse en cuatro meses. No obstante, el arbitraje acorta aún más el tiempo para la obtención de la sentencia firme podemos hablar de un plazo medio de 40 días, frente a los cuatro meses de media que tardan los juzgados en esa misma fase.
Pocas veces se recuperan las deudas
“El pasado mes de octubre eché a un inquilina que no me pagaba”, afirma Ana. S. una propietaria que echó a una inquilina de unos 50 años que estaba separada y vivía sola. Su exmarido le estaba pagando una pensión, pero la mujer se echó una nueva pareja y el exesposo dejó de abonar las rentas. “Tardé un año y pico en desalojarla. Le avisé después de tres meses de impagos, primero vía oral y amistosa, luego por el burofax y tras cinco meses, empezamos el procedimiento judicial. Entre que se organizó y se celebró el juicio pasaron nueve meses y luego después de la sentencia, el juez le concedió otros tres o cuatro meses para que se fuera de la casa por su propio pie”, explica Ana.
En la mayoría de los casos no es aconsejable reclamar la indemnización, ni la deuda más los intereses de demora sobre la cantidad adeudada, ya que muchos los inquilinos no tienen con qué pagarlo. No obstante,solamente si las partes lo pactan en el contrato de alquiler y con una limitación, se puede exigir una indemnización por ejemplo, si se pacta un contrato superior a cinco años, la Ley permite que se pacte una indemnización máxima de un mes por cada año que reste por cumplir . Además, hay otros casos donde se han obtenido indemnizaciones hasta por perjuicios morales. Varía mucho según el caso.
Dos opciones para evitar el desahucio
“Intenté reclamar la deuda que me debía pero me dijo mi abogado que no ganaría nada, porque además a esta señora no la avalaba nadie. Con los 12 meses sin pagar, sus gastos de luz, agua y suministros, el abogado y las costas procesales (1.2000 euros) me ha costado todo casi 8.000 euros”, explica la propietaria. “Además, me dejó la casa destrozada, con cristales rotos en la cocina de haberle dado martillazos”. Esta inquilina podría haberse salvado del desalojo si hubiera pagado la cantidad adeudada antes o en la celebración el juicio, que es lo que se conoce como enervación de la acción. No obstante, al segundo proceso de desahucio este recurso ya no se aceptaría.
Con el agravado problema social de los desahucios se ha estrenado un nuevo decreto ley que estipula una moratoria de dos años para el lanzamiento solo para casos de personas que se encuentren en el umbral de exclusión, marcado por unos requisitos descritos por el Gobierno. No obstante, habría que acogerse a este decreto antes de que se efectuara el desalojo. “Los contratos de alquiler de vivienda que pueden acogerse a este decreto deben estar sujetos a la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos, por su parte. Recordemos que en estos supuestos no se puede iniciar el procedimiento de desahucio hasta trascurridos seis meses del impago.
Los cambios legislativos introducidos hace relativamente poco han sido orientados a mejorar y garantizar la seguridad del alquiler, con el fin de que cada vez se vuelquen más inmuebles que estaban destinados a la venta a este mercado y acabar con el ingente stock de casas vacías. Las garantías exigidas a los nuevos inquilinos junto con la eficacia de la Justicia y las pocas opciones para comprar harán que se refuerce la seguridad.